Uit de praktijk: een funderingshersteloperatie

Rotterdam is gebouwd op dik water…. En als daar je huis op staat?

Op houten palen – die vervangen moeten worden?

Een kijkje in de kelder van een ervaringsdeskundige.

In een aantal afleveringen neemt Elske je mee in de voorgeschiedenis en de uitvoering van een funderingshersteloperatie.

De voorgeschiedenis.

Sinds het eind van de vorige eeuw wonen we aan een van de oude doorgaande wegen van Rotterdam Blijdorp. Een huis uit 1905. Toen we het kochten, dachten we dat dat vooral voordelen had: lekker hoge plafonds, mooie houten trap, verrassende verbouwingen….

Recent bleek dat het ook zo zijn problemen met zich meebrengt.

Een verticale scheur in de muur naast de eettafel bleek langzaam groter te worden. Zo langzaam dat het jaren kostte voordat we het doorhadden, en dan nog alleen omdat er elk jaar met kerstmis wel een foto werd gemaakt, en toen we die eens naast elkaar legden….

We hadden verder wel gemerkt dat onze (smalle) kelder, onder de gang, scheuren in de bodem had waardoor water naar boven kwam als het geregend had, maar dat zakte ook binnen een paar dagen weer weg. De opbergrekken stonden op poten, weinig aan de hand. Nu werden we bang dat er onder de grond veel ernstiger ontwikkelingen gaande waren, die ingrijpen nodig zouden maken.

Met een hele rij buren hadden we goed contact, en elk jaar kwamen we met een BurenBorrel bij iemand anders thuis.

Een jaar of drie geleden gooiden we daar een balletje op over ‘scheuren, verzakking, klachten?’ En het bleek dat er met 7 naast elkaar gelegen panden wel wat aan de hand was. Groeiende scheuren, klemmende deuren, een scheve vensterbank…

Met deze 7 eigenaren begonnen we te overleggen. Iedereen ging zich in de materie verdiepen. Voor het eerst kwamen er termen boven tafel als houten heipalen, grondwater, droogvallende fundamenten, rottende paalkoppen.

Ik zat nog niet in het bestuur van het waterschap, maar wist wel wat van bouwen, een ander was architect, mijn man is jurist, de een was klusser, de ander woonde er niet maar verhuurde haar pand aan een tandtechniek-praktijk: een gevarieerd gezelschap met deels dezelfde zorgen en belangen. We besloten een zogenaamde funderingsonderzoek te laten doen, via een ons bekend bureau. Later hoorden we dat we dat via de gemeente hadden kunnen doen, en dat er ook wat subsidie voor is.

https://www.rotterdam.nl/bestuur-organisatie/funderingsloket/. De kosten waren overigens heel overkomelijk, zeker vergeleken met die van het herstel: een paar honderd euro per bewoner.

Er werden een paar palen gecheckt, van onder de voor- en achtergevels. De uitslag, een paar weken later, was dat alle 7 panden binnen een paar jaar geherfundeerd zouden moeten worden vanwege de ingezette rot; het huis in het midden was er het slechtste aan toe. Overal moesten nieuwe, stalen palen komen, en wel zo’n 25 meter diep tot op de stevige zandlaag.

Toen begon de lastigste fase: de onderhandelingen over tekeningen, eisen, materialen, aannemer, verdeling van de kosten, de tijdsplanning.. Dit duurde ruim anderhalf jaar, wat niet uitzonderlijk is.

Een deel van de problematiek is het volgende.

Elk pand heeft drie dragende muren die op de houten palen rusten, die ongeveer 2 meter uit elkaar staan, dus over de hele lengte zo’n 7 palen. De middenmuur, tussen gang en kamers, is van alleen dat pand, en de kosten van dat herstel komen dus voor 100 % voor de betreffende eigenaar.

Maar de twee andere muren in onze rij zijn ‘mandelig’ dat wil zeggen gedeeld met de buur, en rusten op een enkele rij palen.

De kosten van dat herstel moeten dus verdeeld worden, en dan kan er verschil van mening optreden. Bijvoorbeeld: Welke delen van de kosten, zoals het afgraven, kun je doorbelasten aan je buren?

Nog ingewikkelder is de keuze van de kelder van waaruit de nieuwe palen de grond in gaan. Want als buur 1 via de smalle kelder de gemeenschappelijke muur heeft ondersteund, dan hoeft buur 2 aan zijn kant dit natuurlijk niet nog eens te doen (mandelige muren), maar als dit bij buur 2 een brede kelder is, heeft hij dan meer profijt van het werk dat buur 1 laat uitvoeren?

Als de ene buur voor de brede kelder (brede beuk) wil kiezen (bijvoorbeeld om meteen een souterrain te laten maken), wordt het herfunderen onder de betreffende gedeelde, mandelige, muur duurder. Ook voor de buur?

Wat bleek, is dat allerhand samenhangende lastige discussieonderwerpen naar boven komen, naast de verschillen in aard en ernst van de bouwkundige problematiek per pand. Deze hebben gevolg voor de keuze van de techniek en van de aannemer, voor (de verdeling van) de kosten, en voor de verhouding en het vertrouwen tussen de buren.

Meer dan bij het Vooronderzoek, zou op dat moment een procesbegeleider welkom zijn geweest.

We hadden wel iemand ingehuurd die voor € 49.000,- het hele proces (voorbereiding en uitvoering) zou begeleiden, maar dat bleek een teleurstelling. Hij had onvoldoende oog voor de delicate sociale verhoudingen en de uiteenlopende belangen. Daarna deden we alles weer zelf, samen.

In ons concrete geval bleken de uiteenlopende (ook financiële) belangen, en de verschillende eisen en wensen uiteindelijk te ver uit elkaar te liggen.

De één kan iets zelf doen (keldervloer slopen) waardoor het goedkoper wordt, de ander wil het herstel zo snel mogelijk gezien het bedrijf in het pand en desnoods wordt het duurder, weer een ander moet de goedkoopste variant kiezen en heeft juist geen haast….

Na veel lastige onderhandelingen is de groep buren in voorjaar 2020 uiteengevallen.

Dat was enerzijds wel teleurstellend. Vooral omdat je toch liever een probleemloze relatie met je buren wil hebben. Maar ook omdat het zo veel tijd en vergaderingen en berekeningen en aanpassingen had gekost. En omdat zowel het vooronderzoek als het funderingsherstel zelf veel handiger (en goedkoper) is als je het met meerdere eigenaren van de panden samendoet. Denk bijvoorbeeld aan het aanvragen van gemeentelijke vergunningen.

Maar soms liggen de wensen en belangen zo ver uit elkaar dat opsplitsing voor iedereen beter is.

Wij zijn uiteindelijk met 2 buren in zee gegaan met een aannemer, de 4 anderen met een andere.

Toen gingen we dus een nieuwe fase in.

Wordt vervolgd.

Elske Schreuder